מיום הקמתה נדרשת מדינת ישראל להשקיע משאבים רבים בתכנון ופיתוח קרקעות למגורים וזאת כדי לתת מענה לגידול האוכלוסייה (הגבוה בעולם המערבי), בד בבד עם התמודדות בלתי פוסקת עם מחסור במקורות תקציביים.
הפתרון שנמצא הוא ניצול ערך הקרקע למימון מלאכת התכנון והפיתוח ע"י גביית הוצאות פיתוח במכרזי הקרקע של ממ"י ומשהב"ש חלף אגרות והיטלים אשר מטבעם אינם עונים על הצרכים להקמת שכונה חדשה. בפרויקטים חדשים ערך הקרקע נוצר, בין היתר, באמצעות התכנון והפיתוח ולכן ערך הקרקע נושא בעלותם.
לשם מימוש פתרון זה הקימה ממשלת ישראל את חברת ערים בתחילת שנות ה – 70.
חברת ערים מהיותה חברה ממשלתית נדרשת לשלב בין דפוסי הפעילות שלה כחברה עסקית לבין מימוש יעדים ממלכתיים.
יתרונות החברה :
- השבחה וקיצור משך הפרויקט - חברת ערים במתכונת חברה מפתחת מממנת ומבצעת את עבודות התכנון וחלקים מעבודות הפיתוח והתשתית, ממקורותיה היא, עוד בטרם הוחל בשיווק המגרשים ליזמים ול"בנה ביתך". ע"י כך החברה תורמת להשבחת האתר ולהגדלת הביקושים במכרזי הקרקע של מינהל מקרקעי ישראל. כמו כן, על ידי כך החברה מקצרת באופן משמעותי את מועד התחלות הבניה ואת מועד סיום הבנייה על-ידי היזמים/קבלנים ובכך מגדילה את היצע הדיור.
- גמישות בגודל מתחמי השיווק - החברה מאפשרת למינהל מקרקעי ישראל ולמשרד הבינוי והשיכון לתכנן ולבצע מתחמי שיווק ע"פ צרכי המשק. החברה משמשת כזרוע ביצועית של גופים אלו ומשחררת אותם מהצורך לשווק קרקע במנות גדולות במיוחד, ומשחררת אותם להחליט על גודל מנות השיווק ושיטת השיווק ע"פ שיקוליהם.
- עלויות פיתוח נמוכות - עלויות הפיתוח נקבעות ע"פ מחירון משרד הבינוי והשיכון ובאישור מינהל מקרקעי ישראל, חיצונית לחברה ! - ולפיכך הן אינן יכולות לחרוג מהעלויות המקובלות תוך התאמה לאופי הפרויקט.
- רווחיות - ההפרש הנובע בכל פרויקט בין התקציב המאושר להוצאה בפועל מוחזר למדינה כדיבידנד למשרד האוצר. יתרת הכספים משמשת את החברה לצורך קדם מימון של פרויקטים חדשים ע"פ הרשאות שנמסרות ע"י מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון.
- מקורות מימון מחוץ לתקציב המדינה - קידום של תכנון וביצוע תשתית ופיתוח במימון מכספי החברה מאפשר למשרד הבינוי ומנהל מקרקעי ישראל לשחרר את תקציבם למטרות אחרות ובכך להשיג יותר תשומות ויעדים נוספים לאלו המתוקצבים על-ידי המדינה.
- אחריות מלאה לפרויקט - החברה נושאת באחריות לביצוע כל המטלות בפרויקט כפי שסוכמו בתחילת הדרך, מיד עם קבלת ההרשאה ממינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון. לרבות ובעיקר אחריות להצלחה עסקית/כלכלית של הפרויקטים. בכך חב' ערים משחררת גופים אלו מהתעסקות יום יומית בפרויקט ובעיקר מהאחריות התקציבית. לגופים אלו אין מנגנון היכול לטפל פרטנית במשתכנים בודדים, ובפרט בפרויקטים של "בנה ביתך".
- ניסיון ומיומנות בפיתוח הפריפריה - חברת ערים צברה במשך השנים ניסיון רב ומיומנות בביצוע עבודות תכנון, תשתית ופיתוח בהיקפים גדולים במיוחד. החברה רואה את עצמה למעשה אחראית לביצוע מדיניות משרד הבינוי והשיכון ומנהל מקרקעי ישראל ובמיוחד לחיזוק ערים ושכונות חלשות ולכן החברה מביאה בחשבון את יעדי האכלוס ואת ההיבטים החברתיים, הסוציאליים והכלכליים המשפיעים על האוכלוסייה בסביבה הסמוכה לאתר בו פועלת חברת ערים - דבר שהיזמים הפרטיים מתעלמים ממנו לחלוטין.
- שיתוף פעולה עם רשויות מקומיות - בהיותה של חברת ערים חברה ממשלתית השייכת למשרד הבינוי והשיכון יש לה יתרון על פני כל גוף מנהל אחר (חברה מנהלת פרטית) בשיתוף הפעולה עם הרשויות המקומיות והאזוריות ובחתימה על חוזים עם הרשות המגדירים את התחייבויות החברה כלפי הרשות והתחייבות הרשות כלפי החברה וכלפי המשתכנים. חוזים אלה חיוניים ביותר לקידום התכנון וביצוע התשתית והפיתוח של הפרויקט.
- בקרה מיטבית - לחברת ערים מערך בקרה המבטיח ביצוע על-פי כל המינהל והסדר תקין תוך שקיפות מלאה לכלל גופי המדינה.
הבקרה כוללת :
א. ביקורת רשות החברות.
ב. פיקוח הדירקטוריון.
ג. ביקורת מבקר הפנים וועדת ביקורת של הדירקטוריון.
ד. החברה נתונה לפיקוח של מבקר המדינה.
ה. החברה מוסרת עבודות לקבלנים בהתאם ובכפוף להוראות לחוק חובת המכרזים והתקנות.